Category

Blog

Czym jest portfel inwestycyjny?

By | Blog

Jak inwestować kapitał, aby przynosił realny zysk przy minimalnym ryzyku? Co warto uwzględniać w portfelu inwestycyjnym, aby uzyskać oczekiwaną stopę zwrotu? Czy  nieruchomości to dobry kierunek w inwestowaniu dużego kapitału i jak przeprowadzić taką inwestycję, aby zmaksymalizować z niej zyski przy minimalnym ryzyku?

Co to jest portfel inwestycyjny?

Portfel inwestycyjny jest zbiorem różnorodnych aktywów zakupionych i posiadanych przez podmiot, organizację czy instytucję w celu uzyskania oczekiwanych zwrotów przy jednoczesnym zminimalizowaniu ryzyk. Z zasady portfel inwestycyjny powinien być zdywersyfikowany, co pozwala unikać nadmiernego ryzyka przy uzyskaniu oczekiwanych zwrotów z poczynionych inwestycji. W ramach portfela inwestycyjnego mogą znaleźć się zarówno papiery wartościowe typu akcje czy obligacje, jak i inne aktywna. Sprawdzonym rozwiązaniem jest wdrożenie w portfel inwestycyjny nieruchomości poprzez zakup fizycznych obiektów czy udziałów w nieruchomościach komercyjnych lub funduszach inwestycyjnych związanych z nieruchomościami. Należy też wspomnieć, że portfel inwestycyjny jest realizowany w określonych ramach czasowych.

Jak budować portfel inwestycyjny związany z nieruchomościami?

Fundusze instytucje i podmioty dysponujące dostępem do dużego kapitału z powodzeniem inwestują w nieruchomości. Taki portfel inwestycyjny przy doborze odpowiednich instrumentów zapewnia oczekiwany zwrot inwestycji w postaci wzrostu wartości nieruchomości lub w przypadku rynku retail obrotów związanych z danym obiektem. Co więcej, inwestycja ta zapewnia stosunkowo niskie ryzyko przy wysokiej stopie zwrotu.

Portfel  inwestycyjny może być związany z inwestycją zarówno w nową nieruchomość, jak i jej modernizację. Co więcej, podejście do portfela inwestycyjnego może mieć charakter stricte inwestycyjny lub zarządczy.

Warunkiem powodzenia inwestycji w nieruchomości jest nie tylko odpowiednia znajomość rynku, ale również właściwy dobór instrumentów, które zapewnią maksymalny zysk przy możliwie najniższych kosztach. Sprawdzonym rozwiązaniem jest korzystanie z usług firm consultingowych oferujących zintegrowane usługi w zakresie zarządzania projektami i programami. Wspierają one klienta nie tylko w ramach administracyjnej obsługi portfela projektów, ale również w dziedzinie Cost Management, technicznych aspektów wyboru nieruchomości (w tym pod biuro czy centrum handlowe), technicznym nadzorze nad realizacją inwestycji czy podczas przygotowywania dokumentacji projektowej.

Jakie podmioty wprowadzają nieruchomości do swojego portfela inwestycyjnego?

Budowa i modernizacja komercyjnych nieruchomości wymaga dostępu do dużego kapitału. Dlatego też z takiej opcji korzystają zazwyczaj fundusze inwestycyjne, inwestorzy sieciowi czy podmioty dysponujące wielomilionowym budżetem.

Fundusze inwestycyjne budują portfel inwestycyjny na podstawie planu wydatków i  sprzedaży w określonym przedziale czasowym. Często decydują się na zainwestowanie kapitału w budowę i rozwój nieruchomości, które gwarantują uzyskanie oczekiwanego zysku we wskazanym czasie. Fundusze te na podstawie bilansu zysku i kosztów utrzymują lub sprzedają portfel w celu uzyskania oczekiwanego zwrotu. Przykładem takiego portfela inwestycyjnego w przypadku funduszy jest budowa centrów handlowych. Nieruchomość może mieć charakter krótkoterminowy — stricte inwestycyjny, lub długoterminowy — zarządczy. W pierwszym przypadku fundusz inwestycyjny buduje nieruchomość, po czym ją sprzedaje, a pozyskane środki przeznacza na nową inwestycję. W przypadku podejścia zarządczego instytucja finansowa, odnosząc się do przykładu,  buduje centrum handlowe, którym następnie zarządza. W obu tych przypadkach wsparcie firm consultingowych specjalizujących się w zarządzaniu projektami pod względem projektowym, technicznym i finansowym w zakresie budowy, modernizacji i utrzymania będzie nieodzowne.

Z portfela inwestycyjnego związanego z nieruchomościami korzystają również najemcy. Zazwyczaj skupiają się oni na prowadzeniu jednego lub kilku projektów, które realizują w określonym czasie. Przeznaczają na nie określony kapitał, który w tym okresie inwestują w pozyskanie odpowiednich nieruchomości. W tym wypadku kluczowe jest wsparcie w zakresie analizy technicznej wybranych nieruchomości oraz analizy kosztów i Cost Management. Takie portfele mają określony czas funkcjonowania i kończą się wraz z zakończeniem projektu.

Innym inwestorem są najemcy sieciowi najczęściej z branży retail, których celem jest utrzymanie lub zwiększanie przychodów z prowadzonej działalności. Ten rodzaj podmiotów swój portfel inwestycyjny w zakresie nieruchomości, którymi dysponują, definiuje na podstawie bilansu rocznych inwestycji i zwrotu z nich. Tacy klienci zakładają, że wybudowany sklep będzie przynosił określoną kwotę zysków miesięcznie. W tym celu przeznaczają konkretną kwotę kapitału (portfel inwestycyjny) na nowe inwestycje oraz małe i duże modernizacje. Jest to szczególnie widoczne na rynku retailowym, gdzie podmioty stale walczą o zainteresowanie klientów poprzez wdrażanie nowych, nawet stosunkowo niewielkich rozwiązań (np. oświetlenie, nowa aranżacja witryn, dodawanie nowych stoisk pozwalających na rozwój oferty handlowej).

Warto podkreślić, że duże inwestycje generują skomplikowane procesy projektowe, techniczne i finansowe. Wsparcie firm consultingowych w tym zakresie będzie nie tylko znaczącym odciążeniem obsługi i realizacji planowanego projektu inwestycyjnego, ale również przyniesie znaczące korzyści finansowe wynikające z optymalizacji kosztów, obniżenia ryzyk, czasu realizacji i zarządzania niezbędnymi wydatkami.

Instalacje przeciwpożarowe w budynkach

By | Blog

Zabezpieczenia przeciwpożarowe należą do podstawowych elementów ochrony budynku, przebywających w nim ludzi oraz zabezpieczenia mienia. Kluczowe w tym względzie są odpowiednio zaprojektowane i wykonane instalacje ppoż.

Co to jest instalacja przeciwpożarowa?

Instalacje przeciwpożarowe w budynkach to systemy, których zadaniem jest ochrona przeciwpożarowa ludzi, mienia i budynków przed zagrożeniami pożarowymi. Instalacje ppoż. pozwalają na wcześniejsze wykrycie zagrożeń związanych z pożarem oraz rozpoczynają jego gaszenie jeszcze przed przybyciem straży pożarnej. W rezultacie umożliwiają szybkie wykrycie zarzewia ognia oraz minimalizują skutki rozprzestrzenienia się pożaru zarówno w zakresie strat materialnych, jak i zdrowia i życia ludzi. Co więcej, instalacje przeciwpożarowe jako pierwsze przekazują informację o zaprószeniu ognia do odpowiednich służb.

W Polsce w niektórych obiektach budowlanych instalacje przeciwpożarowe są obowiązkowe. Takie obiekty, jak budynki użyteczności publicznej, obiekty handlowe i przemysłowe, biurowce, centra logistyczne, magazyny czy budynki zbiorowego zamieszkania muszą posiadać instalację przeciwpożarową spełniającą odpowiednie standardy, w przeciwnym przypadku nie zastaną dopuszczone do użytkowania.  Ochrona przeciwpożarowa w Polsce została opisana w ustawie z dnia 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej, ustawie z dnia 24 sierpnia 1991 roku o Państwowej Straży Pożarnej, a także w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 roku w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów oraz w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 11 stycznia 2019 roku zmieniającym rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków. Brak zastosowania się do przepisów przeciwpożarowych uwzględniających specyfikę branży czy funkcje budynku niesie za sobą konsekwencje prawne.

Wykonanie instalacji przeciwpożarowej jest konieczne przy realizacji każdej nowej inwestycji obejmującej obiekty, takie jak budynki użyteczności publicznej, obiekty handlowe i przemysłowe, biurowce, centra logistyczne, magazyny czy budynki wielorodzinne. Co więcej, instalacje przeciwpożarowe trzeba wykonać także przy zmianie prawa w przypadku, gdy zastosowany w obiekcie system jest przestarzały i wymaga dostosowania do bieżących przepisów.

Co wchodzi w skład instalacji przeciwpożarowej?

Instalacje przeciwpożarowe w budynkach to kompletne systemy, których zadaniem jest zarówno wczesne wykrycie pożaru i zlokalizowanie miejsca zarzewia, jak i ostrzeganie o niebezpieczeństwie. Co więcej, systemy ppoż. kontrolują różne urządzenia instalacji przeciwpożarowej w celu przeciwdziałania zagrożeniu wystąpieniem pożaru.

Jakie są systemy przeciwpożarowe? Najogólniej można je podzielić na dwa rodzaje: sygnalizacyjne i funkcyjne. System sygnalizacji pożaru ma za zadanie wykrycie i zaalarmowanie o pożarze i/ lub zadymieniu. W skład takiej instalacji wchodzą czujniki dymu i ciepła oraz dźwiękowe systemy ostrzegawcze, które za pomocą dźwięku i / lub światła informują o wykryciu niebezpiecznych warunków (ognia lub zadymienia). W bardziej zaawansowanych instalacjach przeciwpożarowych stosuje się dodatkowo zdalne powiadomienia o zagrożeniu przekazywane do straży pożarnej lub firmy monitorującej. Instalacje przeciwpożarowe zapewniają wyższy poziom zabezpieczenia. Poza funkcją wykrywania zagrożenia zapewniają również reakcję na zidentyfikowany pożar lub zadymienie. W ramach instalacji funkcyjnych można wymienić m.in. gaśnice automatyczne, systemy wentylacji czy drzwi przeciwpożarowe. Ich podstawowym zadaniem jest zyskanie niezbędnego czasu, który pozwoli na skuteczną i bezpieczną ewakuację ludzi z miejsca zagrożenia.

Jakie są elementy instalacji przeciwpożarowej

Co zaliczamy do urządzeń przeciwpożarowych i jakie są zadania poszczególnych elementów instalacji ppoż.? Instalacja przeciwpożarowa składać się może z elementów sygnalizacyjnych i funkcyjnych. Musi posiadać centralę sterującą, która odpowiedzialna jest za prawidłowe działanie całej instalacji. Ważne są także detektory pożaru, systemy sygnalizacji pożaru, systemy gaśnicze, w tym systemy gaszenia mgłą wodną, systemy gaszenia wodą, pianą, proszkiem czy gazem oraz skuteczny system oddymiania.

W skład systemu sygnalizacji pożarowej mogą wchodzić także systemy oświetlenia awaryjnego, które są kluczowe dla szybkiej i bezpiecznej ewakuacji.

Centrala sterująca — serce każdej instalacji ppoż.

Centrala sterująca kontroluje działanie całej instalacji przeciwpożarowej, która odbiera sygnały z urządzeń wchodzących w skład instalacji, analizuje je i zapewnia odpowiednią reakcję urządzeń gaśniczych na konkretne zagrożenie. W sytuacji, kiedy do centrali sterującej docierają sygnały związane z wybuchem pożaru czy zadymieniem uruchamia ona odpowiednie urządzenia ostrzegawcze, przekazuje informację do służb, co znacząco skraca czas reakcji, oraz uruchamia systemy przeciwpożarowe.

Detektory pożaru

Kolejnym elementem systemu przeciwpożarowego są czujniki pożaru. W systemach powszechne jest stosowanie czujników dymu, płomienia i temperatury. Urządzenia te stale monitorują sytuację w obiekcie i przekazują sygnały o pojawiającym się zagrożeniu. Na jej podstawie centrala sterująca uruchamia instalacje przeciwpożarowe.

Instalacje gaśnicze

W ramach systemu przeciwpożarowego funkcjonują również instalacje gaśnicze, które odpowiedzialne są za ograniczenie zasięgu pożaru. Mogą one działać z wykorzystaniem środka gaśniczego różnego pochodzenia tj. wody, mgły wodnej, piany lub gazu. Najczęściej w instalacjach przeciwpożarowych stosuje się wodę, która zasila systemy zraszaczowe i tryskaczowe. Różnią się one sposobem dystrybucji i budową. Instalacje zraszaczowe działają na podstawie wykrywania pożaru przez zewnętrzny system. Z kolei instalacje tryskaczowe wyposażone są w szklane ampułki z cieczą, która podczas wzrostu temperatury powiększa swoją objętość i rozrywa ampułkę, co odblokowuje działanie dysz natryskowych. Budowa systemu przeciwpożarowego uzależniona jest od stosowanego środka gaśniczego, który będzie najbardziej odpowiedni do potrzeb konkretnego obiektu.

Coraz popularniejszym rozwiązaniem jest nowoczesny system gaszenia mgłą wodną. Jego zaletą jest bardzo wysoka skuteczność związana zarówno z chłodzącym i gaszącym działaniem wody, jak i ograniczeniem zawartości tlenu w powietrzu, co znacząco wpływa na ograniczenie rozprzestrzeniania się pożaru. Ponadto systemy gaszenia mgłą wodną ograniczają zużycie wody, dzięki czemu minimalizują problem zalania budynku powszechny w przypadku instalacji zraszaczowych i tryskaczowych.

Systemy gaszenia wykorzystują także inne substancje, tj. piana, gazy i proszek, które pozwalają ograniczyć rozprzestrzenianie się pożaru. Instalacje gaśnicze pianowe wypełniają obiekt pianą gaśniczą, co powoduje odcięcie tlenu z miejsca pożaru. Instalacje gaśnicze wykorzystujące gaz najczęściej stosowane są w miejscach, gdzie funkcjonują urządzenia elektroniczne, które w kontakcie z wodą mogłyby ulec trwałemu uszkodzeniu. Z kolei gaz wtłaczany podczas pożaru do obiektu wypiera tlen, co powoduje ugaszenie ognia.

Obecnie najrzadziej korzysta się z instalacji gaśniczych proszkowych. Systemy gaszenia proszkowego stosują proszek gaśniczy, który powoduje duże zniszczenia, w tym przyspiesza korozję wyposażenia, jeśli nie zostanie dokładnie usunięty z przedmiotów w ciągu 48 godzin. Z tego powodu instalacje gaśnicze proszkowe wykorzystuje się wyłącznie w miejscach, gdzie nie ma możliwości zastosowania innych systemów.

System oddymiania

Jednym z obowiązkowych elementów instalacji przeciwpożarowych jest system oddymiania, który pozwala na usunięcie dymu z obiektu. Układ oddymiania może składać się z centrali oddymiania, klap oddymiających, okien napowietrzających i kurtyn dymowych. System ten jest niezwykle ważny dla bezpieczeństwa osób przebywających w obiekcie, ponieważ podczas pożaru największym zagrożeniem dla człowieka jest zadymienie ograniczające widoczność i powodujące zatrucia tlenkiem węgla i innymi gazami powstającymi podczas spalania.

Systemy oświetlenia awaryjnego

Jednym z obowiązkowych elementów instalacji przeciwpożarowych są systemy oświetlenia awaryjnego zawierające niezależne źródła energii, które pozwalają na oświetlenie dróg ewakuacyjnych w przypadku odcięcia zasilania w obiekcie. Oświetlenie awaryjne musi pozwalać na sprawne znalezienie sprzętu gaśniczego i przycisków alarmowych. Jego zadaniem jest także odpowiednie oświetlenie dróg ewakuacyjnych w sposób ułatwiający wydostanie się z zagrożonych obiektów budowlanych. Oświetlenie awaryjne musi spełniać określone normy, w tym normę PN-EN1838 i PN-EN50172.

Ręczne ostrzeganie pożarowe

W obiektach publicznych, komercyjnych i obiektach przemysłowych często stosuje się także urządzenia ręcznego ostrzegania pożarowego (ROP), które pozwalają na szybkie ostrzeżenie o pożarze wszystkich użytkowników budynku. Takie systemy sygnalizacji pożaru są podłączone bezpośrednio do instalacji alarmowej, a uruchomienie przycisku automatycznie aktywuje procedurę bezpieczeństwa w obiekcie.

Jak projektowane są instalacje przeciwpożarowe w budynkach?

Instalacja ppoż. chroni użytkowników budynku i mienie przed skutkami pożaru. Skuteczność działania systemu przeciwpożarowego uzależniona jest od uwzględnienia wszystkich specyficznych uwarunkowań konkretnego budynku zarówno pod względem wielkości, jak i przeznaczenia. Budynki o charakterze biurowym czy handlowym mają inną specyfikę niż obiekty przemysłowe i wymagają zastosowania innych rozwiązań. Co ważne, każdy projekt instalacji przeciwpożarowej wraz z jego wykonaniem musi uwzględniać wymogi określone w przepisach prawa zgodnie z normami, m.in. NFPA czy VDS.

B4PM współpracuje z uznanymi na rynku przedsiębiorstwami specjalizującymi się w projektowaniu i budowie instalacji przeciwpożarowych dla różnych branż gospodarki. Dzięki temu możemy wspomóc Twoją firmę w stworzeniu odpowiednich systemów zabezpieczeń przeciwpożarowych dostosowanych do potrzeb konkretnej inwestycji. Nasi inżynierowie przeprowadzą procedury testowe w zakresie odbiorów końcowych obiektów budowlanych i aranżacji fit-out, w tym przeprowadzą testy pożarowe, oddymiania, zasilania podstawowego i gwarantowanego.

© 2018 B4PM. Wszelkie prawa zastrzeżone